こんにちは、ラムセス代表の池田です。今回は「一棟アパート・一棟マンション投資 」「賃貸中ファミリー区分マンション投資」についてご紹介させていただきます。
一棟アパート・一棟マンション投資
アパートを購入し、入居者をつけ満室に近い状況で売却します。
標準イメージ
- 年間家賃1200万円が見込めるアパートを1億円で購入します。（表面利回り12％程度）
- この物件の相場は表面利回り9％程度だとすると、売却価格は1億3,333万円になります。家賃収入も入ってきて経費を除いても大体2500万円程度（利益率25％）の純利益が見込めます。
- この投資の回収期間を半年とし、同様の投資を2回転（年2回）行えば、利回り50％が達成されます。
- 最悪のケースとして売れない場合がありますが、それでも家賃収入が入ってきます。
※一般のアパート投資はこの最悪のケースを前提にしており、売却益は一切考慮されていません。
メリット
- 保有時にも儲かり、売却できれば大きく儲けることができます。
注意点
- 不特定多数に売買する場合は宅建業の免許が必要になります。本格的に行う場合には宅建業の免許を取りましょう。また、個人で不動産を短期売却（５年以内に売却）すると譲渡税が約３９％かかります。そのため、ある程度の規模になったら法人化することを検討しましょう。
- 金融機関から長期の借入を行い、短期ですぐ売却をすると非常に嫌な顔をされます。場合によっては今後融資をしてもらえなくなります。よって、①キャッシュで投資するか、②金融機関からの融資打ち切り覚悟で実行するか、③初めから金融機関には話しておいて、その上で多少金利が上がっても転売向けの融資を受けるかを選択することになります。
- 最近は物件の遵法性を銀行が厳しく審査します。よって、建築基準法上、適法に建築されているかは良く調査しましょう。
ポイント
- 再販売（以降「再販」といいます）の際に転売先が重視するのは入居率と表面利回りです。できるだけ家賃を下げずに入居者をいれましょう。おすすめは、初期費用を落とすために、フリーレント、礼金を無くすなどです。
- 家賃滞納等があると再販で苦労しますので、入居者の属性については見極めが必要です。
- 再販売しやすい物件は融資がつきやすい物件です。現金投資ができる場合であっても再販を考慮して、融資がつきやすい物件を購入すると良いでしょう。
賃貸中ファミリー区分マンション投資
ファミリータイプのマンションは、賃貸に出してしまうと空室に比べて極端に安くならないと売れません。その歪みを利用して安く仕入れて入居者が出たら、相場で売却して利益を得る投資法です。安定して儲かる方法ですので、自己資金がたまってきた時におすすめです。
標準イメージ
- 空室の場合は2000万円で売れる物件を、賃貸中を理由に1300万円位（利回り8～10％程度）で購入します。入居者が出たタイミングで自己居住用顧客に対して2000万円位で売却します。
- 万一売却できない場合でも家賃が入ってきますし、ファミリーマンションは大手系の不動産管理会社が管理している物件が多く管理に手間がかかりません。
- 「賃貸中家賃収入＋売却益」をどのくらいの期間で回収できるかがこの投資のすべてで、早く入居者が退去するほど利回りが高くなります。
※このビジネスモデルで上場を果たした会社もあります。
メリット
- 保有時にも儲かり、売却できれば大きく儲かる。手間もかからない。
注意点
- 不特定多数に売買する場合は宅建業の免許が必要になります。本格的に行う場合には宅建業の免許を取りましょう。また、個人で不動産を短期売却（５年以内に売却）すると譲渡税が約３９％かかります。そのため、ある程度の規模になったら法人化することを検討しましょう。
- 基本的に投資額が1000万円～3000万円位になります。家賃収入はあくまでおまけで売却益を重視して投資しましょう。
- 基本的には借入をおこさずキャッシュで買うのが良いでしょう。
ポイント
再販のターゲットは投資家ではなく自己居住用に購入する人なので、ワンルームマンションの再販とは全く性質が異なります。ワンルーム再販のターゲットは「金儲け」で購入する人で購入価格がシビアになりますが、ファミリーマンションは居住性を重視するので、入居者が出た瞬間に売れる価格が高くなります。ここがこの投資の面白いところで、通常は入居者が出たらマイナスになりますが、賃貸中ファミリーマンション投資は入居者が早く出るほど投資に対する利回りが高くなります。
ここまで、プロの行う不動産投資の一部をご紹介させていただきましたがいかがでしたでしょうか。多少の知識は必要になりますがそう難しいものではありません。何よりも大切なことは、不動産に限らず投資は一歩踏み出す行動力と決断力です。悩んでいるだけ、知っているだけでは、何もはじまりません。まずは勇気を出して初めの一歩を進んでみてください。株式会社ラムセスでは、ラムセス倶楽部の会員様にマッチした不動産投資のアドバイスをさせていただきます。きっとお役にたてると思います。
